業界の「大シャッフル」住宅企業はどのように周期を通り抜けますか。

2021年下半期以来、不動産市場は下流路に入り、一部の高負債住宅企業の経営難、不動産業界の構造変動が激化している。機構の統計によると、今年11カ月前、売上高が100億元（人民元、以下同じ）を超えた住宅企業は3分の1減少した。売上高上位10社の住宅企業も昨年より大きく変化した。

業界関係者は、不動産産業は大きな周期の低潮の段階にあり、「大シャッフル」「大変局」が進行しており、率先してリスクをコントロールし、新たな発展モデルに向かうことができる住宅企業は都市化の「配当」を分かち合い続け、逆に市場から淘汰される可能性があるとみている。

大陸部の住宅企業が学習し、模倣した対象として、最初に完全な不動産サイクルを経験し、国際資本の洗礼を受けた香港系住宅企業は、サイクルを越え、新しい発展モデルを探索する上でいくつかの経験と参考を提供できるかもしれない。

老舗香港系住宅企業の新世界発展有限公司執行役員で新世界取締役兼行政総裁の黄少媚氏はこのほど、中新社記者のインタビューに応じ、過去50年の発展の中で、新世界グループは世界的な金融危機、1997年の香港金融嵐などの多動環境と不動産市場の低迷を経験しているため、「安定」への要求が高いと述べた。

彼女は、展望的な配置、多元生態圏、高品質な発展は企業の成功的な周期を通り抜ける保障だと考えている。

発展管理モデルの変化

ここ数年来、多くの内陸部の住宅企業は規模の拡大を追求し、回転速度を高めてきたが、負債が高く、経営リスクが大きい、香港系住宅企業は保守的で、速度が遅く、プロジェクトの開発周期が長い。

黄少媚氏は、新世界は両者とは異なる発展路線を歩んでいると考えている。昨年、新世界が本社を香港から広州に移転した後、会社は現場の意思決定、プロジェクト開発、販売、賃貸、不動産管理などの分野で急速に稼働し、速度的には地元企業に匹敵するようになった。異なるのは、設計上、新世界は依然として香港企業の設計国際化の特徴を残している、経営面でも、香港系企業独自の管理モデルを採用している。

内陸部の住宅企業も海外の経験を参考にし始めた。万科は日本最大の住宅建設業者である大和ハウス建を対象としている。万科取締役会長の郁亮氏は、大和ハウス建設は1990年代の日本の不動産開発業務の大不況、大縮小時代に順調に転換し、万科に大きな自信を与えたと述べた。衝撃を受けた時、大和ハウスは急速に時計を縮小し、有利子負債を減らし、キャッシュフローを増やすなどの措置を取った。この2年間、万科も同様の変更を行い、同時に管理構造を大幅に調整し、管理に配当を求めようとした。

収入の多元化

黄少媚から見れば、企業の周期を通り抜ける能力は収入の多元化から来ている。新世界はオフィスビルや住宅などの販売もしているし、自家賃貸もしており、賃貸も重視していると彼女は言った。このように短期的には販売によるキャッシュフローの回復があり、企業が波風に遭い、販売利益が下落した場合、長期的に安定した賃貸料フローが補うことができる。

不動産事業のほか、新世界は住宅、商業、ホテル、小売、教育、金融保険、医療など多くの分野を含む多元的な生態圏を構築している。例えば、デパートはK 11が運営している、ホテルにはローズホテル、蛍麗ホテル、新世界ホテルの複数のブランドがあります。教育プレートには周大福教育があり、医療分野にはHumansa仁山優社、ジュエリーには周大福がいる。生態圏の各段階は相互に促進することができ、圏内のすべての消費ポイントも共有することができる。

合理的な多元化の発展は、企業がリスクを削減し、周期的な変動をアイロンがけするのを支援する重要な方法である。これまで、碧桂園、万科、龍湖、万達などの住宅企業もこの分野で探索してきた。しかし、専門家は、多元化は企業の運営と管理能力に高い要求があり、盲目的に多元化したり、歩幅を大きくしたりすると、かえって経営危機を引き起こすことになると注意している。今年の一部の内陸部の住宅企業の経営難もここに由来している。

中核都市へのフォーカス

波動の起伏を経験した後、多くの企業が戦線を縮小し、焦点を当て直すことを選択します。新世界の大陸部での発展もこの過程を経験したことがある。1980年代から、新世界の大陸部への投資の足跡は華南、華東、東北、華北、華中の数十都市に広がっている。2015年の調整と収縮を経て、黄少媚氏は、新世界は広東港のオーストラリア湾区と長江デルタ、特に広州、深セン、上海、杭州の4大核心都市に焦点を当て始めたと明らかにした。

なぜこの4つの都市を選んだのか。黄少媚氏によると、新世界が得意とする統合プロジェクトはこの4つの都市で十分な投資収益を得ており、これらの都市で広く支持されている。また、この4つの都市は発展基盤がよく、都市のランドマークやハイエンドの物産などのプロジェクトを構築するのに適しており、これらも新世界の得意分野だという。彼女によると、近年、新世界は広東港オーストラリア湾区の内陸都市に2000億元以上を投資している。内陸部の頭部住宅企業の土地取得傾向を見ると、今年に入ってからも中核都市に焦点を当てる傾向が現れている。